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La “fianza” suele ser uno de los aspectos menos conocidos de los arrendamientos. Tal vez por ello, a la postre, es una de las cuestiones que puede dar mayores problemas para su devolución o retención.

La fianza se encuentra regulada actualmente en el título IV de la vigente Ley de Arrendamientos que contiene las disposiciones comunes tanto a los arrendamientos de vivienda habitual como a los que son de uso distinto del de vivienda (local, temporada). Concretamente el artículo 36 señala que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Continua dicho artículo señalando que durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, a falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Finaliza este artículo señalando que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Razón de ser

La razón de la existencia de la fianza es, como su propio nombre indica, garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contrae el arrendatario. Precisamente éste es uno de los aspectos que más polémica ha generado, puesto que si la fianza garantiza todas y cada una de las obligaciones del arrendatario no sólo se debe imputar al pago de las rentas adeudadas sino también a otro tipo de aspectos como la devolución en buen estado de conservación del inmueble, por ejemplo.

Así, en muchos procedimientos judiciales de desahucio por impago de rentas se imputa la fianza a dicho pago existiendo en tal caso una desprotección del arrendador, ya que la sentencia determina la compensación de la deuda del inquilino con la cantidad que en su día entregó como fianza sin que aún dicho arrendatario haya devuelto el inmueble, por lo que el propietario no sabe si cuando recupere las llaves el piso o local estará o no en malas condiciones. Y si es así, ¿dónde está entonces la fianza para poder reparar los daños?

Por otra parte el nº 5 del señalado artículo 35 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos señala que las partes puedan prestar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones adicionales a la fianza en metálico, con lo cual nos encontramos con que, de acuerdo con el texto legal, puede haber dos tipos de fianza:

a) La fianza en metálico que es siempre obligatoria y que siempre es fijada en el importe de una mensualidad, para los arrendamientos de vivienda y de dos para los de uso distinto.

b) La fianza adicional a la de metálico que es voluntaria cuyo importe está sometido a la libre disposición de las partes, y en la que no hay límites legales.

La “fianza” suele ser uno de los aspectos menos conocidos de los arrendamientos. Tal vez por ello, a la postre, es una de las cuestiones que puede dar mayores problemas para su devolución o retención.

La fianza se encuentra regulada actualmente en el título IV de la vigente Ley de Arrendamientos que contiene las disposiciones comunes tanto a los arrendamientos de vivienda habitual como a los que son de uso distinto del de vivienda (local, temporada). Concretamente el artículo 36 señala que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Continua dicho artículo señalando que durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, a falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Finaliza este artículo señalando que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Razón de ser

La razón de la existencia de la fianza es, como su propio nombre indica, garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contrae el arrendatario. Precisamente éste es uno de los aspectos que más polémica ha generado, puesto que si la fianza garantiza todas y cada una de las obligaciones del arrendatario no sólo se debe imputar al pago de las rentas adeudadas sino también a otro tipo de aspectos como la devolución en buen estado de conservación del inmueble, por ejemplo.

Así, en muchos procedimientos judiciales de desahucio por impago de rentas se imputa la fianza a dicho pago existiendo en tal caso una desprotección del arrendador, ya que la sentencia determina la compensación de la deuda del inquilino con la cantidad que en su día entregó como fianza sin que aún dicho arrendatario haya devuelto el inmueble, por lo que el propietario no sabe si cuando recupere las llaves el piso o local estará o no en malas condiciones. Y si es así, ¿dónde está entonces la fianza para poder reparar los daños?

Por otra parte el nº 5 del señalado artículo 35 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos señala que las partes puedan prestar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones adicionales a la fianza en metálico, con lo cual nos encontramos con que, de acuerdo con el texto legal, puede haber dos tipos de fianza:

a) La fianza en metálico que es siempre obligatoria y que siempre es fijada en el importe de una mensualidad, para los arrendamientos de vivienda y de dos para los de uso distinto.

b) La fianza adicional a la de metálico que es voluntaria cuyo importe está sometido a la libre disposición de las partes, y en la que no hay límites legal

La “fianza” suele ser uno de los aspectos menos conocidos de los arrendamientos. Tal vez por ello, a la postre, es una de las cuestiones que puede dar mayores problemas para su devolución o retención.

La fianza se encuentra regulada actualmente en el título IV de la vigente Ley de Arrendamientos que contiene las disposiciones comunes tanto a los arrendamientos de vivienda habitual como a los que son de uso distinto del de vivienda (local, temporada). Concretamente el artículo 36 señala que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Continua dicho artículo señalando que durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, a falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Finaliza este artículo señalando que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Razón de ser

La razón de la existencia de la fianza es, como su propio nombre indica, garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contrae el arrendatario. Precisamente éste es uno de los aspectos que más polémica ha generado, puesto que si la fianza garantiza todas y cada una de las obligaciones del arrendatario no sólo se debe imputar al pago de las rentas adeudadas sino también a otro tipo de aspectos como la devolución en buen estado de conservación del inmueble, por ejemplo.

Así, en muchos procedimientos judiciales de desahucio por impago de rentas se imputa la fianza a dicho pago existiendo en tal caso una desprotección del arrendador, ya que la sentencia determina la compensación de la deuda del inquilino con la cantidad que en su día entregó como fianza sin que aún dicho arrendatario haya devuelto el inmueble, por lo que el propietario no sabe si cuando recupere las llaves el piso o local estará o no en malas condiciones. Y si es así, ¿dónde está entonces la fianza para poder reparar los daños?

Por otra parte el nº 5 del señalado artículo 35 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos señala que las partes puedan prestar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones adicionales a la fianza en metálico, con lo cual nos encontramos con que, de acuerdo con el texto legal, puede haber dos tipos de fianza:

a) La fianza en metálico que es siempre obligatoria y que siempre es fijada en el importe de una mensualidad, para los arrendamientos de vivienda y de dos para los de uso distinto.

b) La fianza adicional a la de metálico que es voluntaria cuyo importe está sometido a la libre disposición de las partes, y en la que no hay límites legales